中国智慧生态农业网 » 资讯 » 分析预测 » 正文国内动态 国际动态 市场行情 分析预测 专家观点 政策法规 行业标准 热门话题 

加拿大枫叶国房产价值洼地大预测!萨斯卡通下一个上涨龙头会是它吗?

放大字体  缩小字体 发布日期:2019-06-12  浏览次数:2

  毕竟过来是考察房地产的,所以熟悉环境之后,笔者就开始约中介看房,同时也和当地的非中介老移民和当地人聊聊,听听他们对房市的看法。

  在经过了2年左右的休整期后,根据2019年4月的房产协会数据显示,销售数量开始有所回升,整体房价也开始回涨。

  作为一个资深的海外房产投资者和研究者,笔者一直都在密切关注海外国家,特别是那些成熟市场的房地产变化和动向,从中找到合适的投资机会。

  这些地区的房地产即使在最近两年澳洲整体楼市不景气的大背景下依然保持着良好的上涨势头,这里面最典型的就是霍巴特。

  究其原因,一方面是很多来自阿省,多伦多,温哥华的房产投资者突然发现了这个大金矿,房价只有那边的一半,但是租金却可以收到很高,租金回报率巨佳,所以纷纷跨省跑来买房投资。

  美国前国务卿基辛格有一句广为人知的名言:如果你控制了石油,你就控制了所有国家,如果你控制了粮食,你就控制了所有的人,如果你控制了货币发行权,你就掌握了世界。

  首先说农业,萨省的耕地面积占整个加拿大总耕地面积的44%,农业产值占加拿大总产值的15%,号称加拿大的面包篮子,谷物产量占全世界出口谷物总量的10%,是一个名副其实的传统农业大省。

  但是最近几年因为萨省政府移民政策放宽,大力引进外来移民和留学生,并且给予留学生很好的移民政策,导致了海量的移民涌入,其中很大一部分就是咱们中国人。

  公寓的租金回报率那就更令人惊叹了,一套在市中心的一室公寓竟然能租到1850加币/月(约人民币9500元)。

  虽然外面的名声不如安省(多伦多所在省)和BC省(温哥华所在省)那么响亮,但它是真正的闷声发大财者。

  全球最大的综合矿业巨头必和必拓(BHP)早在十多年前就把它的加拿大总部从温哥华搬到了萨斯卡通,全球最大的铀矿巨头Cameco总部坐落在萨斯卡通,除此之外,全球最大的钾肥巨头Nutrien的总部也落在了萨斯卡通。

  根据笔者多年的海外房产投资经验,这种逆天的租金回报率最终很大概率会以房价高涨抹平租金回报率而收尾。

  正因为能源多元化的特点,才使得它在前几年石油天然气价格不景气的冲击下,依然保持着良好的经济增长势头,反观它的邻居阿省就被打击的很惨。

  萨省还是加拿大各省中唯一一个对海外留学生提供和本地居民相同医疗保险福利的省份。

  等到了萨斯卡通找到居住地后,出门转一圈,在短短的半小时内,竟然遇到了五组中国人,有学生,有老人,有年轻夫妇带着孩子,在笔者居住地的周围,中国邻居也不少。

  笔者实地考察了大约5-6套房产,总体感觉是性价比要远远高于多伦多,特别是其租金回报率可谓是惊为天人。

  这个城市最大超市基本能买到所有的中国食品和酱料,除此之外,至少还有三家规模很大的纯中国超市。

  总结一下,从宏观面来看,萨斯卡通有自己的支柱产业并且经济发展多元化,人口流入比例高,居民以年轻人为主,这些对房价都是有利的因素。

  这两座城市不是不好,只是价格太贵了。至少笔者个人认为,这两座城市有泡沫,不值这个价。

  看完宏观看微观,为了亲身体验这个城市的方方面面,笔者特意跑去这个城市住了几个月,考察当地的房地产市场,走访当地民众,也顺便体会一下当地的生活。

  这个租金水平直逼多伦多,但其售价才20万出头,算下来租金回报率超过10%。

  萨斯卡通的房价在连涨了4-5年后,和加拿大其他城市一样,开始盘整和回调,目前大概回到2014年左右的价格水平。

  萨斯卡通位于加拿大中部,是萨斯卡切温省(以下简称萨省)的经济中心以及最大城市。

  目前城市人口大概25万,华人大概在2万人左右。整个城市都是平原地形,平坦开阔,有一条河贯彻城市中心,将整个萨斯卡通分为东部和西部。

  理由很简单,大家都知道并热捧的地方一定是滋生泡沫最大的地方,而且对于非专业投资者来说,等到你听说这个地方的时候,往往都是在当地楼市的繁荣末期,这时候介入风险比较大。

  所以笔者更喜欢通过自己挖掘数据,自己独立分析和推断,然后自己跑去当地作实地考察,甚至在当地住一段时间来挖出那些有很大增长潜力并且价格严重低估的城市。

  笔者坚信一点:价值10元的商品挂5元卖是暂时现象,市场总会明白过味来,最后实现价格回归。

  因为笔者相信一个最基本的道理:价值10元的商品挂5元在卖一定是暂时现象,市场总会明白过味来,最后实现价格回归。

  所以笔者把目光盯向了一些媒体曝光度不高,但是却极具潜力的城市。经过一番比较分析,最后锁定了加拿大中部的一座城市。

  作为另外一个海外房产投资热点地区,同时也是移民大国的加拿大,自然也一直在笔者的搜索雷达范围内。

  加拿大统计局最新公布的报告显示萨斯卡通夺得人口增长最快城市的首位,增长率为2.8%。

  其钾肥储量占世界储量的三分之二,铀矿占世界的17%,加拿大的78%,并且钾肥和铀矿的品味是世界最高的。

  另一方面,政府规划在未来十年内,将人口翻至50万,为了实现这一目标,政府放松了移民政策,鼓励外来移民,鼓励留学生来这里读书并且留下,政策刺激直接导致了大量外来移民和留学生的涌入,推高了房价。

  这个时候介入,就像是酒席吃到一半,你才刚刚上席一样,不是说没有机会,但是最丰厚的一段已经被别人吃掉了。

  萨斯卡通在2011-2012年左右经历过一次房价大起飞,繁荣期直到2016-2017年左右开始放缓,在那段时间里,房价的涨幅不次于霍巴特。

  14岁以下的儿童人数(19.6%)比65岁以上的老年人人数(15.5%)多,这和加拿大的总体水平正好相反。

  该省的平均年龄39.1岁。而作为其经济中心的萨斯卡通居民的年龄中位数为34.8岁,是加拿大30多个主要城市中最低的。

  回来后和房东闲聊,房东一家是6年前从中国移民到萨斯卡通的,当说起在附近好像看到不少中国人时,房东笑笑说,这个区还不是最多的,你去Stonebridge看看,都是中国人。

  据加拿大知名的经济政策智囊研究机构(C.D.Howe Institute)公布的最新加拿大商业投资最佳和最差城市报告显示,萨斯卡通和卡尔加里位于前两名,这主要是因为这两座城市的整体税负最低。

  之前笔者一直都很看好的蒙特利尔,渥太华,维多利亚等一众二线城市房价也已经起飞。

  排在之后是萨省的另外一个城市里贾纳,多伦多附近小镇圭尔夫,首都渥太华河和多伦多。这个数据不含留学生数量。

  就似笔者一贯的风格,加拿大的两大热点城市:多伦多和温哥华首先就被排除掉了。

  说起能源业,人们往往想到的是它的邻居阿尔伯塔省(以下简称阿省)。孰不知,萨省的石油和天然气储量仅次于阿省,位于加拿大第二。

  由于笔者之前在小镇待过,体会过整个城市只有一个中国小超市,没有中国酱料,烧菜时用啤酒代替黄酒去腥,没有像样的中餐馆的生活,所以这次过来,对萨斯卡通也是抱着同样的低期望。

  和主流的房地产研究者不同,笔者一般不太喜欢关注那些广为人知的热点城市和地区。

  过去几年间,笔者大部分时间都在澳洲居住和考察,通过以上方法论,笔者成功的在当地房价起飞前,挖掘出了像霍巴特、吉朗、巴拉瑞特和本迪戈等一大批当初不为人熟知,但是增长潜力很大并且价格低廉的城市。

  笔者记得当初撰文推荐研究成果时,还被一些读者谩骂,说误导投资,但最后事实有力地支持了笔者的研究。

  当然对于那些没有那么时间和精力做研究,搞实地调查的投资者来说,跟从大多数,投资热点地区和城市也不吝是一个好策略。

  笔者当初是通过好几个月的数据挖掘,政策分析,推理判断并且实地考察,最后才锁定了这个在当时很多人都没怎么听说过的澳洲城市。

  比如一套位于东部富人区的独立别墅,三层一共住了三户,租金回报率高达9.2%。租客也表示希望换了房东后可以继续留租,愿意签长租约。

  从今年开始,笔者的研究重点开始转向这个枫叶之国。同样的,笔者的目标是通过相同的方法论找出加拿大的霍巴特。

  整个城市大约还有三十多家中国餐馆,分散在城市的四周,还有奶茶店和卡拉OK厅,虽然餐馆的整体数量和规模比不上多伦多,但对于一个不是特别挑剔的人来说,这边的日常生活和多伦多相差其实没有那么大。

  看完经济支柱和发展前景后,接着看人口,毕竟离开了人口,房地产就成了无源之水。

  当问起萨斯卡通现在有多少中国人时,房东摇了摇头说,他也不知道具体数字有多少,但是他儿子在附近的高中上学,学生中至少有1/3是有中国背景的。

  最后他还诡异的笑了笑,让笔者有空去萨省大学校园看看,体会一下中国留学生的规模。

  由于不太出名,所以这个城市有时候会被暂时遗忘,但是就像之前说的,价值10元的商品挂5元在卖是暂时现象,市场总会明白过味来,最后实现价格回归。

  但除此之外,它比阿省更有利的一点是阿省只有石油和天然气,没有其他能源,而它除了石油和天然气外,还有世界储量最大的铀矿和钾肥。

  笔者从多伦多出发的时候就发现同行的飞机上竟然有不少华人面孔,这和笔者之前的预期不太一样。

  观察一个地区是否有潜力,先要观察它的经济支柱以及判断该经济支柱在未来是否具有可持续发展性。

分享与收藏:  资讯搜索  告诉好友  关闭窗口  打印本文 本文关键字:农业总产值预测 

新闻视频

 
推荐图文
推荐资讯
最新文章